Ni Palermo ni Puerto Madero: cuáles son los tres barrios donde más subió el precio de los departamentos en CABA

El primero está en el norte porteño y los otros dos entre el oeste y el sur. Qué factores impulsaron la mayor valorización del mercado inmobiliario del usado.

Deheza y Conesa a pocas cuadras de las avenidas General Paz y Cabildo: Saavedra lideró los aumentos de precios interanuales de departamentos en CABA

El mercado de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de estabilidad que, lejos de traducirse en una evolución uniforme, comenzó a mostrar diferencias cada vez más marcadas entre los barrios. Mientras el valor promedio del metro cuadrado avanzó apenas un 0,7% durante el primer semestre del año, algunos sectores lograron despegarse del promedio y consolidaron una recuperación que responde a cambios en la demanda, mejores condiciones urbanas y valores de ingreso todavía competitivos.

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En ese escenario, Saavedra, Parque Avellaneda y Villa Real encabezaron el ranking de mayor valorización interanual de departamentos usados, según el último informe de Zonaprop. El fenómeno también refleja un cambio en las preferencias de quienes buscan vivienda, en un contexto donde el elevado costo de construcción limita la aparición de nuevos desarrollos y sostiene el atractivo de las unidades existentes.

El relevamiento mostró que el valor promedio de publicación en la Ciudad llegó a u$s2.467 por m2, con un incremento de apenas 1,6% interanual, el menor registrado en más de dos años. Sin embargo, el 76% de los barrios porteños exhibió aumentos de precios, aunque en la mayoría de los casos fueron moderados.

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Los tres barrios con mejor desempeño fueron:

Para Leandro Molina, country manager de Zonaprop (Grupo QuintoAndar), el mercado comenzó una etapa distinta a la de los últimos años: "El mercado atraviesa un proceso de normalización y ordenamiento con nuevas referencias de valor. El metro cuadrado mantiene una tendencia alcista desde hace más de un año y hoy alcanza los u$s2.467 (ver gráfico). Sin embargo, todavía se ubica un 12% por debajo del máximo histórico registrado en marzo de 2019, cuando llegó a u$s2.800".

Ese recorrido todavía pendiente explica, según el ejecutivo, que exista margen para nuevas recuperaciones, especialmente en barrios que hasta hace poco mostraban valores rezagados.

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Molina sostuvo que la recuperación no responde únicamente a una cuestión de oferta, sino también a un crecimiento sostenido del interés de los compradores.

Fuente: Zonaprop

"Los tres barrios que lideraron las subas muestran un incremento en las consultas por aviso. Parque Avellaneda registró una mejora del 25,5% en la demanda, Villa Real del 3% y Saavedra del 1,6%. En todos los casos existe una mayor presión sobre la oferta disponible, un factor que termina impulsando las cotizaciones", explicó.

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Molina agregó que Saavedra constituye un caso particular porque ya partía de un nivel elevado de demanda. "El barrio ya exhibía un volumen importante de consultas durante 2025 y aun así continuó creciendo. Ese comportamiento demuestra que sigue captando compradores, lo que termina reflejándose en el valor del metro cuadrado", señaló.

Según Zonaprop, el valor promedio en Saavedra alcanza actualmente u$s2.881 por m2, uno de los registros más elevados fuera de los barrios tradicionalmente más caros del corredor norte.

La consolidación del barrio también responde a su transformación urbana de los últimos años. La cercanía con Núñez, los nuevos desarrollos residenciales, la ampliación de la oferta gastronómica y la presencia de amplios espacios verdes modificaron la percepción de quienes antes concentraban la búsqueda exclusivamente en Belgrano o Núñez.

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Molina también observó que los barrios tradicionales muestran hoy un comportamiento mucho más estable: "San Telmo, Caballito, Almagro o Villa Urquiza ya alcanzaron un equilibrio de precios porque son zonas consolidadas. Sus valores evolucionan prácticamente en línea con el promedio de la Ciudad y no necesitan una revalorización permanente", indicó.

Fuente: Zonaprop

El crecimiento de la demanda también aparece reflejado en el interés general por comprar vivienda. Las búsquedas de propiedades en venta dentro del AMBA pasaron de representar el 29% de los contactos generados en 2024 al 45% durante este año, un dato que confirma el regreso de compradores al mercado.

No obstante, Molina advirtió que todavía existe un factor que limita la concreción de operaciones. Precisó: "La demanda existe y el interés por comprar también. El desafío continúa siendo el acceso al financiamiento. Hoy apenas el 11% de las escrituras se concreta con crédito hipotecario, muy por debajo del 20% registrado el año pasado".

Si Saavedra lideró la recuperación por su consolidación, Parque Avellaneda sorprendió por la velocidad de su crecimiento.

El barrio registró un incremento anual del 9,1%, mientras que durante los últimos tres meses acumuló otro 5,7%, uno de los mejores desempeños de toda la Ciudad.

Actualmente el valor medio de publicación alcanza u$s1.648 por m2, muy por debajo del promedio porteño, una diferencia que continúa atrayendo familias y también inversores.

José E. Rodó al 4200, en el sub barrio Alvear, en Parque Avellaneda

Gabriel Torres, director de Gabriel Torres Inmobiliaria, explicó que el atractivo principal sigue siendo el bajo valor de ingreso respecto de otros barrios porteños.

"El promedio para departamentos usados ronda entre u$s1.500 y u$s1.600 por m2. Esa diferencia frente a zonas más caras de la Ciudad hace que cada vez más compradores vuelquen su búsqueda hacia Parque Avellaneda", sostuvo.

El corredor también ganó protagonismo por la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios con mayor facilidad.

"Si bien el crédito todavía no resulta accesible para todos, los valores del barrio permiten que muchas familias califiquen y puedan comprar más metros por un monto razonable", dijo.

A ese escenario se suma una conectividad que mejoró notablemente el atractivo residencial.

La cercanía con la autopista Dellepiane, la avenida General Paz, Directorio y los principales accesos facilita tanto la conexión con el centro porteño como con distintos puntos del Gran Buenos Aires.

Calle José Bonifacio, un lugar tranquilo en Parque Avellaneda con presencia de casas y PH

Además, el Parque Avellaneda continúa siendo uno de los grandes diferenciales del barrio. "Las inmediaciones del parque combinan un importante pulmón verde con muy buena conectividad. Esa combinación resulta cada vez más buscada por quienes priorizan calidad de vida sin alejarse de la Ciudad", remarcó Torres.

El tercer barrio con mayor incremento de cotización fue Villa Real, que registró una suba interanual de 7,4%. Aunque se trata de uno de los barrios más pequeños de la Ciudad, con apenas 1,3 km2, conserva un perfil residencial muy marcado, dominado por casas bajas, PH y edificios de escasa altura, una característica que hoy resulta especialmente valorada por quienes priorizan tranquilidad y espacios abiertos.

Para Rubén Vieyra, titular de Rubén Vieyra Propiedades quien desde 1976 trabaja en el barrio, no existió un hecho puntual que explicara la mejora de los valores. "No hubo motivos especiales que determinaran una suba de precios. Sí hubo muchas propiedades recicladas que lograron apreciarse y el barrio conservó su esencia, con construcciones bajas y un entorno residencial", comentó.

El especialista explicó que las zonas más buscadas son las que rodean las plazas del barrio, además de los corredores de las avenidas Francisco Beiró y Lope de Vega, donde se concentran comercios, transporte público y mejores conexiones con Villa Devoto, Monte Castro y el oeste del Gran Buenos Aires.

Vivienda en venta sobre la Avenida Beiró al 5500, una de las arterias claves de Villa Real

El mercado mantiene un predominio claro de PH y viviendas tipo casa. Según Vieyra, un departamento de dos ambientes cotiza entre u$s80.000 y u$s90.000, mientras que uno de tres ambientes se ubica entre u$s120.000 y u$s150.000, aunque los valores dependen de la categoría, el estado de conservación y la ubicación de cada unidad.

En el segmento de casas, la demanda se concentra en propiedades sobre lote propio con dos o tres dormitorios, cochera y espacios verdes. "Las casas con parque, patio o fondo son las que más buscan las familias. Los valores parten desde u$s180.000 y pueden superar los u$s500.000 cuando se trata de inmuebles de muy buena categoría", precisó.

Más allá de las diferencias entre barrios, el mercado encuentra otro factor común: el elevado costo de construir. Con valores que rondan los u$s2.000 por m2 para desarrollos de calidad media y cifras superiores para proyectos premium, muchos compradores encuentran más conveniente adquirir una vivienda usada antes que construir o comprar una unidad a estrenar.

Un departamento a la altura de Irigoyen y Nogoyá a 6 cuadras del Parque Terán en Villa Real

Esa brecha también explica por qué los departamentos nuevos mantienen una diferencia cercana al 31% respecto de los usados de igual superficie. Al mismo tiempo, la oferta de proyectos nuevos continúa siendo limitada, lo que reduce la competencia sobre el stock existente y ayuda a sostener las cotizaciones.

Los especialistas coinciden en que el mercado del usado atraviesa una etapa de mayor estabilidad, aunque con barrios que todavía muestran margen para crecer por encima del promedio porteño. Vieyra resumió ese escenario al destacar que Villa Real mantiene una identidad propia, con una demanda sostenida por casas y PH, un perfil urbano que preservó su escala y compradores que continúan valorando la tranquilidad del barrio. Concluyó: "No es una zona para edificios altos; el interés sigue concentrado en viviendas tipo casa y propiedades con espacios abiertos".

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