Las principales claves que definen el éxito de las inversiones inmobiliarias en Vaca Muerta

Ubicación, calidad del producto, housing y precio de compra concentraron la discusión sobre real estate en el Foro de Inversiones Vaca Muerta. De esas variables depende la renta inmobiliaria anual en Añelo.

El Foro de Inversiones Vaca Muerta reunió a las principales compañías energéticas e inmobiliarias del país y dejó un diagnóstico compartido: el límite de la cuenca ya no pasa por la tecnología de fractura sino por la infraestructura urbana. Añelo, epicentro operativo del no convencional, se encuentra ante el desafío de acompañar el crecimiento de la actividad, generando una oportunidad única para el desarrollo habitacional y de servicios.

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En ese marco, la conversación se ordenó en torno a una pregunta concreta, qué mirar antes de colocar capital en el mercado inmobiliario de la cuenca.

Horacio Marín, presidente y CEO de YPF, delimitó el territorio en el que se jugará el negocio. Sostuvo que la actividad inmobiliaria de Vaca Muerta se concentrará en la capital neuquina, como plaza corporativa, y luego en los nodos operativos: Añelo, Rincón de los Sauces y Plaza Huincul.

Sobre el cómo, fue igual de directo: afirmó que "lo modular es lo que más funciona en la construcción" y reclamó acelerar las soluciones habitacionales. La arquitectura industrializada comprime los plazos de ejecución y responde al ritmo que impone el yacimiento, donde el tiempo de obra convencional llega tarde.

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Damián Lopo, CEO de NLK Capital, presentó la franja de rentabilidad que la industria maneja para Añelo: entre 10% y 16% anual en dólares. "Les pongo una franja bastante abierta y es a propósito", explicó ante el auditorio, antes de aclarar que ubicarse en el piso o en el techo del rango no es una cuestión de suerte: "Eso dependerá de lo que hagan ustedes". Cuatro variables definen el resultado.

Ubicación. No alcanza con estar en Añelo: importa la distancia real al pozo y a los servicios. La localidad opera como centro geográfico de la cuenca, a menos de 150 kilómetros de todas las zonas de extracción, un dato que responde la duda más frecuente entre inversores sobre un eventual desplazamiento de la actividad. Dentro del pueblo, la referencia es la zona hotelera del cruce de las rutas 7 y 17, donde se concentran los proyectos más relevantes.

Calidad del producto. El estándar de referencia es el petrolero, no el urbano. Las compañías de servicios no contratan metros cuadrados: auditan descanso, seguridad, aislación y mantenimiento antes de firmar. Con una oferta en expansión, el estándar constructivo define qué complejo se ocupa primero y accede a las mejores tarifas.

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Housing. La gestión profesional determina la ocupación. En un mercado donde el inquilino es una empresa que contrata plazas y rota personal por turnos, la cama ocupada —y no el metro cuadrado— es la unidad económica del negocio. Sin un operador que maximice rotación y ocupación, la rentabilidad proyectada no se sostiene.

Precio de compra. El valor de entrada determina la rentabilidad. Es la única variable que el inversor fija una sola vez y de la que dependen todas las demás.

A esas cuatro se suma una quinta consideración: el momento. Lopo remarcó que Añelo hoy está en un nivel equilibrado de alquileres, sin tarifas infladas. El mercado llegó a operar con valores entre 30% y 40% superiores y tocó su piso en la pandemia. "Lo que viene, viene ahora, y hay que anticiparse, porque hacer un edificio no es rápido", advirtió.

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El proyecto que Lopo presentó en el foro busca resolver las cuatro claves dentro de una misma estructura. Bit Añelo es un desarrollo modular de alojamiento corporativo emplazado sobre el cruce de las rutas 7 y 17, con seis edificios y unas cuatrocientas camas, operado por VMS Vaca Muerta Services, firma con una década de trayectoria en la cuenca.

La pieza distintiva es financiera. En el desarrollo convencional, la ganancia del desarrollador se consolida con la venta en pozo y el riesgo posterior —vacancia, deterioro, mantenimiento— se traslada íntegro al comprador. En Bit Añelo ese orden se invierte a través de una renta preferida: el primer 15% anual en dólares que genera el activo se liquida al inversor y la desarrolladora participa de un porcentaje del excedente solo si se supera ese umbral.

El mecanismo alinea los incentivos con las claves anteriores. Al quedar subordinado al cobro del inversor, el desarrollador no puede escatimar en especificaciones ni en gestión: una construcción de baja calidad eleva costos operativos, acelera la rotación de inquilinos y licúa el excedente. "Los riesgos los asumimos nosotros", resumió Lopo, que atribuyó la barrera de entrada del mercado más al desconocimiento que al riesgo real.

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La comercialización está a cargo de Techfinance, que fraccionó el ingreso al valor de USD 38.000, el equivalente a una cama, Bit Añelo es el único emprendimiento en comercializarse a través de la unidad comercial en Vaca Muerta: la cama útil.

Tras consolidar el financiamiento del primer bloque edilicio, el proyecto avanza en el fondeo de su segunda fase. Mariano Charriere, director de Techfinance, encabezará un encuentro virtual centrado en Arquitectura Financiera, Proyecciones de Rentabilidad y Dinámica Operativa hacia 2030. Los interesados pueden participar y recibir más información en su web.

Añelo ya no desafía solamente los récords de extracción. El foro dejó en claro que el diferencial del real estate energético no está en cuántos metros cuadrados se levantan, sino en qué variables mira el inversor antes de entrar.

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