La construcción se mudó al norte: el sur de Buenos Aires cayó al mínimo histórico con apenas 1,6% de las obras

En 20 años se aprobaron más de 40 millones de m2 de edificios. La inversión se concentró en el norte y amplió la brecha territorial en contraste con el sur y oeste de CABA.

La construcción de edificios multifamiliares impulsa el mercado porteño y representa el 88% de los permisos tramitados en los últimos cinco años. Sin embargo, el informe de Tejido Urbano advierte que la escala de los proyectos es dispar: mientras en el norte promedian los 2.473 m2, en el sur descienden a los 1.702 m2

La construcción porteña mantiene un nivel de actividad estable, pero cambió de manera marcada su distribución geográfica. Mientras la Ciudad de Buenos Aires incorporó más de 40 millones de m2 en los últimos 20 años, la inversión privada se concentró cada vez más en la zona norte, al tiempo que el sur perdió protagonismo hasta registrar en 2025 su menor participación histórica: apenas el 1,6% de toda la superficie permisada.

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Los datos surgen de un informe elaborado por la Fundación Tejido Urbano, que analizó la evolución de los permisos de obra entre 2006 y 2025. El trabajo refleja un cambio en el mapa de la construcción y expone una creciente desigualdad territorial en el desarrollo inmobiliario de la Ciudad.

Durante las dos últimas décadas se aprobaron 40.268.880 m2 de construcción de edificios, con un promedio anual superior a los 2 millones de m2. El mayor nivel se registró en 2021, cuando la superficie permisada superó los 4 millones de m2, mientras que entre 2013 y 2015 la actividad descendió hasta valores cercanos a los 800.000 m2 anuales.

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Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó que el cambio más importante no pasa por el volumen total de obra, sino por el lugar donde se concentra la inversión. Señaló: "La zona norte incrementó su participación de forma sostenida durante los últimos años. Desde 2015 igualó el volumen de construcción del oeste y, a partir de 2021, lo superó. En 2024 alcanzó un récord al concentrar el 50,6% de toda la construcción porteña y, si se toma el período completo de 20 años, reunió el 42% de la superficie edificada".

Aquí la superficie permisada total (m2) en la Ciudad de Buenos Aires (2006-2025). Fuente: Fundación Tejido Urbano en base a DGEyC y GCABA

El informe identificó a las comunas 13 (Belgrano, Núñez y Colegiales), 14 (Palermo) y 12 (Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Saavedra y Coghlan) como las de mayor actividad constructiva durante las últimas dos décadas. En conjunto superaron los 4 millones de m2 permisados y concentraron buena parte de los nuevos desarrollos residenciales de la Ciudad.

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En contraste, la zona sur mantuvo una caída persistente. Si en 2008 llegó a representar el 12,1% de la construcción porteña, en 2025 esa participación descendió hasta apenas el 1,6%, el registro más bajo de toda la serie histórica.

La tendencia también alcanzó al centro porteño, cuya participación descendió de niveles cercanos al 10% hasta un mínimo de 1,3% registrado en 2024. El oeste, por su parte, sostuvo un volumen relativamente estable, aunque perdió participación frente al avance del norte.

El análisis de los últimos cinco años muestra que el mercado continúa impulsado casi exclusivamente por la vivienda. Entre 2021 y 2025 se otorgaron 6.111 permisos de construcción, un promedio de 1.222 por año.

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Del total, 4.550 correspondieron a obras nuevas y 1.558 a ampliaciones. En términos porcentuales, el 74% de los permisos fueron para nuevas edificaciones. Si se mide la superficie autorizada, la participación asciende al 79%, ya que las obras nuevas concentraron casi 10 millones de los más de 12 millones de m2 permisados durante ese período.

Evolución de los metros cuadrados permisados en la Ciudad de Buenos Aires por zonas, 2006 – 2025. Fuente: Fundación Tejido Urbano en base a DGEyC y GCABA

Álvarez de Celis destacó que el perfil de la construcción también muestra una marcada orientación residencial. "El 88% de los permisos corresponde a proyectos destinados a viviendas y apenas el 12% a usos no residenciales, como comercio, industria o equipamientos. Dentro del segmento residencial predominan claramente los edificios multifamiliares, con una superficie promedio cercana a los 2.237 m2 por proyecto, muy por encima de las viviendas unifamiliares, cuyo promedio ronda los 224 m2", comentó.

Según el estudio, cada año se aprueban alrededor de 740 edificios multifamiliares, con un tamaño medio de unos 2.300 m2. Esa superficie permite estimar la incorporación de entre 15.000 y 25.000 nuevas viviendas anuales, según la cantidad de unidades que contemple cada desarrollo.

La diferencia territorial también aparece con claridad al analizar exclusivamente las comunas del sur de la Ciudad.

Entre 2021 y 2025, sobre un total de más de 6.100 permisos otorgados en CABA, apenas 240 correspondieron a las comunas 4 y 8. En superficie, la brecha resulta todavía más amplia: de los más de 12 millones de m2 autorizados en esos cinco años, apenas unos 400.000 m2 se localizaron en el sur.

Evolución porcentual de los metros cuadrados permisados en la Ciudad de Buenos Aires por zonas y períodos 2006–2018, 2019–2023 y 2024-2025. Fuente: Fundación Tejido Urbano

La situación resulta todavía más marcada si se observan únicamente las obras nuevas. De los 4.550 permisos aprobados para nuevos edificios, solo 159 se localizaron en las comunas del sur, mientras que apenas 277.000 m2 de los casi 10 millones destinados a obra nueva se concentraron en ese sector de la Ciudad.

A eso se suma otra diferencia: el tamaño promedio de los emprendimientos. Mientras en el norte cada edificio nuevo alcanza alrededor de 2.473 m2, en el sur el promedio desciende a 1.702 m2, un dato que refleja proyectos de menor escala y menor impacto urbano.

Barracas concentra la mayor actividad dentro de la Comuna 4, aunque el promedio apenas alcanza seis nuevas construcciones por año. La Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios muestran niveles todavía más bajos, pese a los incentivos que recibió este último barrio mediante el Distrito Tecnológico.

En la Comuna 8, Villa Lugano reúne la mayor cantidad de permisos, aunque predominan obras de menor superficie, mientras que Villa Soldati registra menos proyectos pero de mayor tamaño.

El cambio de escenario económico también modificó la lógica de los desarrollos inmobiliarios y profundizó las diferencias entre las distintas zonas de la Ciudad. Para los especialistas, el mercado dejó atrás una etapa en la que el contexto macroeconómico compensaba gran parte de los riesgos del negocio. Hoy, con costos de construcción mucho más altos medidos en dólares y una rentabilidad más ajustada, los desarrolladores eligen con mayor cuidado dónde invertir, una situación que beneficia a los barrios del norte y dificulta el despegue del sur.

Jorge Martínez Fuse, director de Punto Uno Inmobiliaria, sostuvo que el desarrollo residencial en el sur porteño enfrenta obstáculos estructurales que limitan su capacidad para competir con el corredor norte. Explicó que la histórica diferencia en el valor del suelo y la preferencia de los compradores por los barrios del norte consolidan el flujo de inversiones hacia esa zona.

Superficie permisada (%) según comuna. Ciudad de Buenos Aires. Total 2006-2025. Fuente: Fundación Tejido Urbano

Señaló: "El norte tracciona por sí solo gracias a su conectividad, la infraestructura de servicios y una oferta comercial consolidada. El sur necesita incentivos mucho más fuertes para captar el interés de los desarrolladores privados, que naturalmente priorizan sectores donde la rentabilidad y la velocidad de venta ofrecen mayor previsibilidad".

Dentro de ese escenario, Martínez Fuse indicó que Barracas constituye una de las pocas excepciones. Su cercanía con San Telmo y Puerto Madero, junto con una identidad barrial consolidada y buenas conexiones, permitió sostener un crecimiento más consistente que el resto de la zona sur.

En cambio, Parque Patricios mostró una evolución diferente. Comentó: "El impulso llegó principalmente por el Distrito Tecnológico, pero ese proceso favoreció sobre todo la instalación de empresas y oficinas. El derrame sobre el mercado residencial todavía resulta limitado y no alcanzó una escala capaz de transformar el barrio en un polo de construcción de viviendas multifamiliares".

El especialista agregó que otro condicionante aparece por el lado del financiamiento. La escasez de crédito hipotecario de largo plazo reduce la demanda de viviendas nuevas y deja el negocio casi exclusivamente en manos de los inversores que compran en pozo.

Distribución de obras nuevas y ampliaciones de los permisos de obra y superficie registrada en las Comunas y barrios del Sur de la Ciudad de Buenos Aires, 2021 – 2025. Fuente: Fundación Tejido Urbano.

"Esa realidad concentra las inversiones en los barrios con mayor liquidez. Sin financiamiento para el comprador final y sin una inversión pública que reduzca las diferencias de infraestructura y seguridad con el norte, el sur continuará rezagado, pese al importante potencial que todavía conserva para nuevos desarrollos", precisó.

Ese diagnóstico coincide con la transformación que también observa Kevin Savelski, director de Grupo 8.66, sobre el negocio del desarrollo inmobiliario. Según explicó, durante muchos años la rentabilidad estuvo impulsada por las distorsiones cambiarias, ya que las propiedades se comercializaban en dólares mientras gran parte de los costos evolucionaban en pesos.

Ese escenario comenzó a modificarse con la reducción de la brecha cambiaria y el fuerte incremento del costo de construcción medido en dólares. Como consecuencia, la eficiencia pasó a ocupar un lugar mucho más importante dentro del negocio.

"Hoy ya no alcanza con encontrar una buena ubicación. La diferencia la hacen la planificación financiera, el control de costos y la capacidad de ejecutar cada proyecto. La rentabilidad dejó de depender del contexto y pasó a depender de la gestión", explicó.

Savelski agregó que muchos emprendimientos iniciados con otra estructura de costos quedaron expuestos cuando los valores de ejecución aumentaron por encima de lo previsto, una situación que obligó a ralentizar obras o replantear presupuestos.

Además, consideró que el regreso del crédito hipotecario podría abrir una nueva etapa para el sector, especialmente si aparecen líneas específicas para financiar desarrollos desde el pozo. En ese escenario, también cambiará el criterio de los compradores, quienes cada vez prestan más atención a la trayectoria y la capacidad de cumplimiento de las empresas desarrolladoras.

Savelski concluyó."La industria dejó atrás una etapa donde gran parte de la rentabilidad provenía del contexto macroeconómico. Ahora la competencia se define por la capacidad de cumplir lo prometido, administrar correctamente los recursos y generar confianza. Ese es el verdadero cambio de paradigma que atraviesa hoy el desarrollo inmobiliario argentino".

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