Créditos hipotecarios: cuánto cuesta hoy financiar la compra de una vivienda y qué ofrece cada banco
Si bien el panorama actual cambiará a partir de las nuevas medidas del Gobierno, la radiografía muestra que existe margen para una rebaja en las tasas de interés.
Si bien el panorama actual cambiará a partir de las nuevas medidas del Gobierno, la radiografía muestra que existe margen para una rebaja en las tasas de interés.
Las operaciones hipotecarias cayeron 47% en lo que va del año.
Aunque la contratación de créditos hipotecarios viene en declinación respecto del pico al que había llegado en 2025, la oferta bancaria de préstamos UVA sigue siendo amplia, con más de una decena de entidades que mantienen líneas para compra, construcción o refacción de viviendas.
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Por otro lado, el costo del financiamiento aumentó respecto de los niveles con los que el mercado había comenzado a recuperarse en 2024 y 2025, mientras que los bancos endurecieron algunos requisitos y el volumen de operaciones se desaceleró con fuerza.
Este escenario podría modificarse en las próximas semanas una vez que comiencen las licitaciones de fondos para financiar nuevas líneas de créditos hipotecarios que anunció este miércoles el ministro de Economía Luis Caputo.
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El fondeo por $2 billones provendrá del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES).
Lo que el mercado está mostrando al momento del anuncio realizado por Caputo es que durante los primeros siete meses de 2026 se concretaron unas 13.329 operaciones hipotecarias, frente a 25.160 en el mismo período de 2025, lo que representa una caída del 47% interanual.
De todos modos, el crédito hipotecario continúa disponible en la oferta de los principales bancos que operan en el país, aunque la dispersión de condiciones entre bancos es considerable: para una misma propiedad, la diferencia de tasa puede modificar sustancialmente tanto la cuota inicial como el ingreso que debe demostrar una familia.
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La modalidad predominante continúa siendo el crédito en UVA ajustado por CER, con una tasa fija adicional. Esto significa que el capital y las cuotas se expresan en UVA y aumentan en pesos de acuerdo con la evolución del índice de precios. La tasa que publican los bancos -por ejemplo, 6,7%, 7,5%, 8,5% o 9,5%- no incluye la actualización por inflación.
El valor de la UVA se ubicaba en torno de $2.073,04 el 12 de agosto de 2026, según el BCRA. La mediana de las expectativas del mercado relevadas por el Banco Central proyectaba una inflación de 21,8% interanual para los próximos doce meses, aunque la evolución efectiva de la UVA dependerá de la inflación futura.
Por eso, en un relevamiento realizado por Ámbito en base a información publicada por los propios bancos, surge como primer dato que comparar únicamente la TNA puede dar lugar a equívocos.
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También importan el plazo, el porcentaje que financia el banco, la relación cuota-ingreso, el costo financiero total, el seguro de incendio, los gastos de escrituración y las condiciones para cancelar anticipadamente.
El Banco Nación continúa siendo uno de los jugadores más competitivos del mercado. Para quienes cobran sus haberes en la entidad y compran una vivienda única y de ocupación permanente cuyo valor no supera las 210.000 UVA, la tasa es de 6,7% TNA fija.
El plazo puede llegar a 30 años y el banco financia hasta el 75% del valor de compra o tasación, con un máximo equivalente a 157.500 UVA para esta línea. Para el resto de los usuarios, segunda vivienda o propiedades superiores a 210.000 UVA, la tasa asciende a 12%, con un máximo financiable equivalente a 260.000 UVA y propiedades de hasta 350.000 UVA.
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El BNA ofrece además una alternativa de protección mediante una prima que permite limitar la evolución de la cuota según el CVS. En ese caso, el costo financiero total aumenta: para la línea de 6,7%, el CFT pasa de 7,02% TEA a aproximadamente 9,42% TEA.
La cancelación anticipada tiene una comisión del 4%, salvo que haya transcurrido al menos una cuarta parte del plazo original o 180 días, lo que resulte mayor. Si el cliente necesita utilizar dólar MEP para la operación inmobiliaria, el banco aplica además una comisión específica.
El banco de capitales chinos ICBC ofrece una de las propuestas más agresivas entre las entidades privadas. La tasa preferencial para quienes acreditan su sueldo es de 6,9% TNA, mientras que para la cartera general llega a 9,9%.
El plazo máximo es de 20 años, la financiación alcanza hasta el 80% para vivienda principal y permanente y el monto máximo para esa finalidad llega a $450 millones. Para refacción, ampliación o segunda vivienda el máximo informado es de $200 millones. El ingreso mínimo es de $1,4 millones y la cuota no puede superar el 25% del ingreso.
El CFT nominal informado para la línea de 6,9% es 7,12%, mientras que para la línea general de 9,9% asciende a 10,36%. La tasación no tiene costo.
La entidad cobra 3% + IVA por cancelación anticipada si no transcurrió la cuarta parte del plazo o 180 días. También aplica una comisión de entre 0,51% y 0,76% + IVA cuando el cliente utiliza los fondos para una operación inmobiliaria mediante dólar MEP, dependiendo del segmento del cliente.
El BBVA mantiene una de las combinaciones más atractivas entre tasa y plazo. Para clientes que acreditan sus haberes en la entidad, la tasa para vivienda única, familiar y permanente es de 7,5% TNA, con 360 meses de plazo máximo y financiación de hasta 80%.
La entidad informa un CFTEA de 7,86%, una TEA de 7,76% y una TNA de 7,5%. Para un ejemplo de $140 millones sobre una propiedad tasada en $175 millones, a 30 años, la cuota pura inicial es de 475,36 UVA.
El monto mínimo es de $20 millones y el máximo queda determinado por la capacidad de pago. Para clientes sin acreditación de haberes, las tasas son significativamente mayores: el banco informa 17% TNA para determinadas operaciones.
La cancelación anticipada cuesta 4% + IVA durante el período en que todavía puede aplicarse la penalidad.
El Banco Ciudad tiene actualmente una línea específica para primera vivienda en CABA con una tasa de 7,5% TNA, vigente desde el 27 de julio hasta el 30 de septiembre de 2026.
La línea permite un plazo de hasta 25 años y tiene un CFTEA con IVA de 7,81%. La tasa incluye una bonificación de 2 puntos porcentuales a cargo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
La línea general para primera vivienda tiene una tasa de 9,5%, mientras que para vivienda no permanente llega a 11,5% y el CFT con IVA alcanza 14,88%.
Es importante señalar que la promoción del 7,5% está asociada a la primera vivienda única, familiar y permanente y a las condiciones geográficas de la línea.
Banco Credicoop ofrece créditos UVA de hasta $300 millones, con plazo de hasta 20 años.
Para primera y única vivienda familiar, la tasa es de 8% TNA + UVA si se acredita el sueldo en la entidad y de 9% si no se lo acredita. La financiación llega hasta el 70% del valor de tasación y la relación cuota-ingreso puede alcanzar el 25%.
El banco absorbe varios costos asociados a la operación: seguro de vida, tasación y honorarios de escritura hipotecaria y levantamiento de hipoteca. El solicitante debe afrontar el sellado y otros impuestos.
Para segunda vivienda las tasas son considerablemente mayores: 11,5% para clientes con sueldo acreditado y 12,5% para quienes no lo acreditan.
Banco Macro ofrece en su sitio web una tasa preferencial para clientes que acrediten sus sueldos en la entidad y un plazo máximo de 20 años. La financiación llega hasta 70% en determinadas propiedades y puede bajar a 60% de acuerdo con el valor del inmueble.
En materia de cancelación anticipada, Macro establece una comisión del 3% + IVA, aunque la cancelación total queda sin costo cuando transcurrió al menos la cuarta parte del plazo o 180 días, el mayor de ambos períodos.
Banco Patagonia combina una tasa de 9,25% TNA con uno de los plazos más largos del mercado: hasta 30 años.
La línea es exclusiva para clientes que cobran sus haberes en Patagonia. Permite financiar hasta el 75% del valor de compra, con una relación cuota-ingreso de hasta 25%, y ofrece un máximo de 80.000 UVA.
El CFT efectivo anual informado es 9,65% sin IVA y 11,78% con IVA. El seguro de incendio no está incluido en ese CFT y se suma a la cuota.
La cancelación anticipada tiene una comisión de 2% + IVA durante el período en que corresponde aplicarla.
Galicia ofrece una línea exclusiva para quienes cobran su sueldo en la entidad. La tasa es de 9,5% TNA + UVA, con plazo máximo de 20 años y financiación de hasta 70% del valor de tasación o escrituración.
La cuota no puede superar el 25% de los ingresos del titular y su codeudor. El banco permite sumar ingresos de otra persona y exige un año de antigüedad laboral.
El banco informa un CFTEA con IVA de 12,118% y un CFT sin IVA de aproximadamente 9,92%.
Existe además un costo específico si el cliente utiliza el desembolso para comprar dólares mediante dólar MEP destinado al pago del inmueble: 0,96% de comisión más 0,02% de derechos de mercado sobre el monto correspondiente.
Santander exige acreditar el sueldo en la entidad y ofrece una tasa fija de 9,5% + UVA, con un plazo máximo de 20 años.
La financiación alcanza hasta 70% para vivienda permanente y 50% para vivienda no permanente. La cuota no puede superar el 25% de los ingresos netos y el ingreso mínimo informado para compra de vivienda permanente es de aproximadamente $2,24 millones.
El banco informa un CFTEA de 10,21% para la vivienda permanente. El seguro de incendio se adiciona a la cuota.
La comisión de cancelación anticipada es de 3% + IVA durante el período inicial en el que puede aplicarse.
El Banco Hipotecario ofrece una tasa de aproximadamente 9,5% TNA, pero el plazo es más acotado: hasta 15 años.
La financiación puede llegar al 80% del valor de la propiedad y el monto máximo se ubica en torno de $250 millones según la línea. La propuesta está orientada a clientes con Plan Sueldo y otros perfiles específicos.
El plazo más corto genera una cuota inicial mayor que la de entidades que cobran una tasa similar pero permiten devolver el préstamo en 20 o 30 años.
Banco Comafi mantiene una línea hipotecaria UVA para primera o segunda vivienda y también para refacción o ampliación. La documentación pública más reciente consultada muestra una TNA de 11% para determinados ejemplos, con plazo máximo de 20 años y financiación de hasta 75% según la línea.
La entidad aclara que puede aplicar una tasa inferior a la publicada de acuerdo con la política crediticia y el comportamiento del solicitante.
Supervielle ofrece líneas con una tasa que llega a 15% TNA + UVA y el plazo máximo para adquisición es de 15 años.
La línea es exclusiva para clientes que cobran sus haberes en la entidad. El banco informa un CFTEA de 16,24% y un monto mínimo de $10 millones.
La combinación de tasa alta y plazo corto explica que sea la entidad con las cuotas iniciales más elevadas dentro del relevamiento de agosto.
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